8
953
825-41-06
8
343
206-84-33
РоссияСвердловская областьЕкатеринбургРешетникова проезд, д. 22 а, оф. 333
РЕГИСТР
  • РЕГИСТР
  • Статьи
  • Что принесли новые правила строительства ИЖС: облегчения или дополнительные проблемы?

Что принесли новые правила строительства ИЖС: облегчения или дополнительные проблемы?

Что принесли новые правила строительства ИЖС: облегчения или дополнительные проблемы?

   Прошли первые месяцы, после введения поправок в Градостроительный кодекс РФ, отменяющие получение разрешения на строительство частного дома ИЖС или садового дома и введения взамен его уведомительного порядка информирования о строительстве.

   Казалось бы у собственников ИЖС появился весомый повод для радости. Еще бы, ведь с 04 августа 2018 года, застройщику частного дома ИЖС или садового дома не требуется больше проходить многомесячную и изнурительную процедуру получения разрешения на строительство ИЖС, не нужно готовить проект жилого дома, заказывать и ожидать градостроительный план и СПОЗУ, сдавать документы для согласования в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству города. Застройщику достаточно лишь отправить «надлежаще оформленное» уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию (хоть по почте) и приступать к заветной строке дома ИЖС или садового домика.

 

Каковы предпосылки появления нового Закона?

   Так уж случилось, что несколько лет назад, государство как бы самоустранилось от задач по управлению и контролю за индивидуальным жилищным строительством. То и дело объявляли и продлевали «дачную амнистию». Практически утратив строительный надзор в сфере ИЖС.

   В результате, некоторые предприимчивые сограждане, получив участок ИЖС стали возводить на нем все, что угодно, никак не относящееся к ИЖС: многоквартирные пятиэтажки, магазины, автосервисы, мини-гостиницы и даже небольшие промышленные объекты. Несомненно, нарушая при это права добросовестных застройщиков частных домов, садоводов и огородников.

   Поэтому, государство, со свойственной ему решимостью, взялось резко навести порядок в сфере ИЖС, введя единые требования к строительству индивидуальных жилых домов, в том числе на землях для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов.

 

Что нового и хорошего прописано в Законе?

   По мнению законодателей, принятые ими поправки в Градостроительный кодекс РФ призваны упорядочить индивидуальное жилищное строительство.

   - Даны внятные определения терминам «частный дом ИЖС» и «садовый дом».

   - Четко указаны максимальные параметры жилого дома.

   - Разрешительные процедуры при возведении жилых и садовых домов заменены на уведомление о планируемом строительстве с указанием параметров возводимого дома.

   - Вместе с тем, введено обязательное проведение экспертизы проектной документации на строительство и реконструкцию объектов массового пребывания граждан.

   - Установлены особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые и садовые дома.

   - Предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации (например, от соседей) о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства.


- Детально регламентированы основания и порядок сноса объектов капитального строительства, в частности, самовольных построек.

   - Установлен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

   - Предусмотрены переходные положения.

 

А что творится на местности?

   А на местах (в местных администрациях) отчетливо наблюдается, если не полный хаос, то, как минимум организационная неразбериха. Закон вступил в силу с момента его подписания, однако регламент исполнения так и не разработан.

   Количество застройщиков ИЖС, желающих подать уведомление о планируемом строительстве, или легализовать уже начатую постройку с помощью новых правил стремительно растет, но управления не знают как им поступать. А ведь Законом им отведено всего лишь 7 рабочих дней на принятие решения.

   Без четко прописанного и утвержденного регламента действий ни один чиновник не сможет начать работу и их можно понять, так как в любой момент его же могут обвинить в превышение должностных полномочий.

   Возможно, по этому, во многих регионах России местные администрации временно прекратили прием уведомлений о планируемом строительстве. Старого закона больше нет, а новый пока не работает.

 

Каковы основные опасения экспертов?

   Все прогнозы экспертов, опрошенных сетевым изданием Znak.ru и опубликованные в данной статье носят лишь предположительный характер. Государство стремиться сделать лучше для всех участников рынка и всячески борется в любыми проявлениями коррупции и попустительства со стороны властей любого уровня. Однако, никто не застрахован от неприятностей. О них и предупреждают эксперты.

 

   Первый подводный камень: Нарушение сроков рассмотрения и увеличение стоимости процедуры

   Прежде всего, у большинства экспертов, основные сомнения вызывают собственно разрешительные процедуры. Убрав из нового закона фразу «разрешение на строительство», по сути закона, разрешение осталось. И об этом прописано в законе, что задумав строительство или реконструкцию своего дома или дачи (пусть это всего лишь маленькая пристройка), застройщик будет обязан «надлежащим образом» уведомить о своих планах местную администрацию. Жителям Екатеринбурга придется подавать уведомление в министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

   Исходя из вышесказанного, вырисовывается опасение экспертов. По закону, если чиновники, в семидневный срок, не обнаружат никаких нарушений, то они выдадут застройщику ответное уведомление, что по сути самого закона является ни чем иным, как официальным разрешением на строительство ИЖС, дающее право воспользоваться им в течение 10 лет.

   А если не успеют уложиться в семь рабочих дней? Вы думаете, они признают свою ошибку? Скорее всего, последует отказ, по каким-нибудь формально-мизерным, и не доказуемым, признакам. Ну, например, сошлются на то, что неправильно заполнен бланк уведомления, или к нему приложена не читаемая копия какого-нибудь документа.

   Тоже самое может произойти и по окончании стройки ИЖС, когда собственнику предписано подавать уведомление об окончании строительства с приложением технического плана. На его изготовление уйдет время, и техплан придется оплатить собственнику.

   Найденные же чиновниками нарушения параметров стройки, автоматически ведут к невозможности постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.

   Вот и получается, что во избежание недоразумений, застройщику ИЖС или владельцу мизерного садового дома придется, как минимум, детально изучать местные правила землепользования и застройки и нести дополнительные расходы: на изготовление техпаспорта и на оплату помощи юриста в составление уведомления.

 

   Второй подводный камень: Может возрасти число доносов и сносов уже построенных (реконструируемых) домов

   Введенные поправки в Градостроительный кодекс Рф предусматривают возможность государственного надзора по отношению к объектам ИЖС, если у чиновников возникнут вопросы к застройщику. Например, вашему соседу приглянулся ваш участок, или ему просто захотелось вам досадить и он решил, что ваш новый дом отбрасывает слишком большую тень на его участок, что нарушает его права и мешает ему полноценно выращивать картошку.

   Да, закон не требует от вас проведения государственной строительной экспертизы, если площадь дома не превышает 500 кв.м, однако не запрещает инспекторам прийти к вам с проверкой. Никто не сможет застраховать вас от несправедливых придирок нечистого на руку инспектора.

   Конечно, закон формально обеспечивает защиту к тем объектам, к которым у государства прежде не было нареканий. Но это лишь в том случае, когда оно подтверждено ранее выданными разрешениями, например, документом «дачной амнистии».

 

   Третий подводный камень: Изъятие земельного участка у собственника в пользу других лиц

   Но еще более пугающим выглядит норма закона, разрешающая изъятие земельного участка у собственника ИЖС, если в результате выявленных нарушений при строительстве было выдано предписание о сносе самостроя. Напомним, что любое не утвержденное властью строительство ИЖС (садового дома) является самостроем.

   С введением нового закона, снос самовольных построек стал обязанностью местных властей, хотя ранее это было лишь их правом. В настоящее время предусмотрен судебный порядок вынесения решения о сносе, но в некоторых случаях возможен внесудебный порядок и даже его ускоренная процедура.

   Представьте, что у вас есть земельный участок, который приглянулся какому-нибудь крупному застройщику. Отныне ему не нужно договариваться с Вами, искать полноценную замену, платить вам компенсации и т.д. Достаточно лишь объявить ваш дом самостроем, по любым формальным факторам, коих найти можно всегда, используя пробелы законодательства.

   Как правило, крупные застройщики давно имеют в штате мощные юридические службы, которые не преминут использовать такой удобный инструмент законного отъема земельных участков у частников. Закон позволяет передать участок с самостроем в распоряжение третьих лиц при условии, что новый владелец возьмет на себя обязательства по устранению нарушений.

   Повторимся. Все опасения экспертов - это, пока что, лишь их предположения. Как будет на самом деле покажет лишь время.

 

Как обезопасить себя от подводных камней?

   Уже сейчас, независимо от того, есть ли у Вас дом или вы только намереваетесь его строить — искать юриста, который бы помог вам разобраться во всех тонкостях законодательства... ведь не редки случаи, когда отменив какую-либо норму в одном законе, она осталась в ином законе, все еще имеющим юридическую силу.

   А значит всегда нужно быть готовым к любому развитию ситуации. И нельзя пускать ее на самотек. Лучше заранее обращаться в юридические службы, особенно к юристам проектных организаций, которые знают все градостроительные нормы федерального и местного значения, и в совершенстве изучили все тонкости отечественного правосудия. Юристы инженерно-правого центра «РЕГИСТР» готовы прийти на помощь в любую минуту.

Предыдущие статьи